Обоснование отказа от доходного при расчете стоимости земельного участка

VolkK сообщал а : формулировки отказа от применения затратного и доходного подходов. Помогите,если возможно с правильной формулировкой. Вот мои:. Мисовец сообщал а : Невозможно построить встроенное помещение отдельно от остального здания, покупатели встроенных помещений не рассматривают идею строительства в качестве возможно способа решения своих задач. Денис Пашнин сообщал а : Мисовец сообщал а : Невозможно построить встроенное помещение отдельно от остального здания, покупатели встроенных помещений не рассматривают идею строительства в качестве возможно способа решения своих задач. При известном желании и упорстве получить все необходимые данные для расчета затратным можно.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;. Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год.

4 Обоснование отказа от доходного подхода при оценке недвижимости .. не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем. оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с.

Отказ от доходного подхода

Добрый день. Очень нужен мотивированный отказ от доходного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка в Московском регионе, где развит рынок аренды! Претензия комиссии по оспариванию КС. Заранее боагодарю. Немного не понятно. Если развит рынок аренды, то почему надо отказываться от доходного? Не проще посчитать? Отчет уже готов, пересчитывать нет возможности. Тем более по снижению подбит под определенную итоговую сумму. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса. Данный подход включает два метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации предполагает расчет рыночной стоимости на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через равные промежутки времени.

Доходный подход в оценке недвижимости: пример расчета, отказ от подхода

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка.

Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные за прошлые периоды , так и прогнозные данные.

При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных особенно выраженные в рублях ; то же самое относится и к учету налогообложения. Метод капитализации дохода земельной ренты основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, то есть период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:. Коэффициент капитализации. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель. Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам.

В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно. Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации.

Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет. Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк для иллюстрации, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности для денежного потока, рассчитываемого в рублях.

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением. Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка.

Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж рыночной выжимки предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, то есть капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе. Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы.

Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах. Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования распоряжения земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата арендный доход может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости.

Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка [ К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:. Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка техника остатка дохода для земли. Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход. Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку. При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах.

Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется.

Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений [ Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;.

При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок. На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок. Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора предпринимателя.

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика. Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства.

К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:. При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Физический износ — уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, то есть потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Нужен мотивированный отказ от доходного подхода

Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один — сравнительный. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры — невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора Статья 36 Земельного Кодекса РФ , что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Земельный вопрос. Нужно ли межевание земельного участка 2019? Помощь юриста по недвижимости

2.4.3.Доходный подход

Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета… Оценка стоимости склада 3. Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца. Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде то есть аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду. Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки.

оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с. Обоснование отказа от применения доходного подхода Расчет рыночной стоимости земельных участков При оценке рыночной стоимости земельного участка руководствуются теми же принципами и. Потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта Обоснование отказа использования доходного и затратного подходов к которую можно будет потратить на приобретение земельного участка и.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Это быстро и бесплатно! Определение понятия Сравнительный подход в оценке недвижимости — это что? Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Применяется как собственниками жилья или земельных участков, так и покупателями. Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости — достаточно достоверный и простой в применении метод.

Нужно обосновать отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Это быстро и бесплатно! Это способ определения цены объекта недвижимости, состоящий в мониторинге рынка недвижимого имущества. Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один — сравнительный. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценкиЗатратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 7. Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 5
  1. Вячеслав

    Не плохо, но видали и получше . . .

  2. Станимир

    познавательная тема

  3. Сергей

    Спасибки)))))) в цитатник!

  4. Владислава

    воще класно!!!

  5. Осип

    Мне кажется это великолепная фраза

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных